2023年上海集中式长租公寓存量或将大增超8成,物流地产迎来复苏

2023-01-13      来源:公寓网   浏览次数:657890

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本报记者 李贝贝 上海报道

 

 

2022年,房地产市场持续下行,但长租公寓、物流地产等细分领域在疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力。在房地产新发展模式下,长租公寓、产业园等细分业态也将成为行业新发展趋势。

 

 

其中,据机构统计,2022年,上海集中式长租公寓市场总存量已达10.8万套,市场平均入住率达86.3%,预计2023年市场存量将达到18.9万套。

 

 

2022年国家继续加大对长租公寓市场支持。在上海市场前期已出台的土地供应倾斜、降低税费、支持企业债券融资用于保租房建设等政策的基础上,上海又发布了放宽住房公积金提取条件和提取金额、简化申请办理流程等利好政策。仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀指出,这些利好政策将有望进一步带动2023年长租公寓的租赁需求。

 

 

长租公寓大宗交易活跃

 

 

1月10日,仲量联行最新数据显示,2022年,上海集中式长租公寓市场总存量已达10.8万套,市场平均入住率达86.3%,预计2023年市场存量将达到18.9万套。随着更多优质长租公寓项目的加快入市,以及如健身区、阅览室、社交中心等配套设施的日益完善,上海长租公寓市场呈现出规模化、社区化和品质化的特点。

 

 

同时,2022年,四支保租房公募REITs成功发行,为未来更广阔的租赁住房市场完成“投融管退”闭环提供宝贵经验,也带动了长租公寓市场的投资活跃度。

 

 

记者看到,目前公募REITs市场中,保障性租赁住房项目已有4单,无论是产品数量还是市值份额均已初具规模。其中,2022年12月9日,华润有巢REITs上市当天就大涨16.84%,成交额为1.86亿元。

 

 

2022年12月8日,证监会再明确,要进一步扩大REITs试点范围,研究推动试点范围拓展到市场化的长租房等领域。在保障民生的同时,进一步激励租赁住房项目的开发。在近期的采访中,万科总裁祝九胜也表示,最近监管层对REITs的表态对不动产运营方来说是个利好,相当于90年代中期按揭政策的出台。

 

 

值得注意的是,在上海2022年投资市场中,长租公寓亦占据重要地位。据仲量联行统计,2022年全年上海投资市场共录得74宗交易,成交量约836.4亿元,相较于2021年全年约1,083亿元的成交量,同比下降22.8%。

 

 

其中,办公物业依旧在成交资产类型中占据主导位置,成交金额占比为64.3%,成交宗数占比为50%。而除办公以外,长租公寓受到了投资者的追捧,2022年全年大宗成交总数74宗中有15宗均为长租公寓,占比名列第二,较往年增势明显。随着长租公寓市场的逐步成熟,交易类型及买家类型的更具多元化,预计2023年长租公寓市场的交易会更趋活跃。

 

 

公开资料显示,2022年国家继续加大对长租公寓市场支持。在上海市场,在前期已出台的土地供应倾斜、降低税费、支持企业债券融资用于保租房的建设等政策基础上,上海又发布了放宽住房公积金提取条件和提取金额、简化申请办理流程等利好政策。

 

 

在盛秀秀看来,这些利好政策将有望进一步带动长租公寓在2023年的租赁需求。“未来,长租公寓对青年白领客群的粘性有望增强,并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。”盛秀秀向《华夏时报》记者表示。

 

 

物流地产、产业园区租赁需求复苏

 

 

长租公寓之外,2023年,产业园区、物流地产等类型物业也被认为将备受追捧、成为投资新动向。

 

 

据仲量联行统计,2022年四季度,上海产业园区净吸纳量录得4.8万平方米,2022年全年共计录得26.9万平方米。大部分租户仍保持较为谨慎的租赁策略,加之近期疫情影响,致使其决策周期延长。新能源汽车等战略性新兴产业持续活跃,继续引领上海产业园区市场的租赁需求。

 

 

新增供应方面,上海四季度共有五个项目竣工交付,总建筑面积29.1万平方米。较大的供应量使得上海产业园区整体空置率上升至12.6%。考虑到租户较为谨慎的态度以及近期疫情高发,业主预期有所调整,四季度整体租金小幅下降0.2%,基本维持在4.6元每平方米每天的水平。2022年全年,上海产业园区租金表现保持平稳,小幅上涨0.8%。

 

 

同时,2022年第四季度,上海物流地产租赁活动保持稳定,净吸纳量录得10.2万平方米,全年上海物流地产净吸纳量为33.7万平方米。2022年全年共录得5个新项目完工入市,交付了超过33万平方米的物流空间。与2021年大部分新增供应集中在金山子市场相比,2022年的新增供应分布在松江、青浦、奉贤和金山等多个子市场。

 

 

《华夏时报》记者看到,2022年底,首单民企REITs正式落地:12月26日,嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金获得证监会批准。这将是第三只上市的仓储物流公募REITs,也是国内第一只民企REITs。

 

 

2023年将有总体量接近66万平方米的6个新项目交付入市。仲量联行预计,随着上海度过疫情高峰期,对物流地产的租赁需求也将出现复苏。

 

 

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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