“3”字头公寓重出江湖 商业大平层“冰火两重天”

2023-01-10      来源:公寓网   浏览次数:765332

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2022年,长沙楼市的住宅供销量齐跌,尤其是需求更显乏力,据湖南中原研究院的统计,销量为近14年以来同期最低位。住宅产品尚且如此,商业性质的类住宅产品表现如何呢?其实,从“3”字头的小面积商业公寓重现市场,不难感受过去一年商业物业的温度。

另一方面,大面积的商业大平层,则表现出了较为明显的“冰火两重天”之势:热盘一年狂销300+套,而一些定价偏高,或相对缺乏特色的楼盘,月均去化仅三四套。

红网时刻新闻记者 戴丹 长沙报道

小面积公寓大幅降价求快跑

 

(图表来源:湖南世联行市场知识中心)

2022年开年以来,长沙部分小户型公寓延续上年营销策略,降价走量。3-4月长沙公寓市场迎来一波明显的“降价潮”。

如:南城的海伦堡爱ME城市公寓,打出4000元/㎡起的价格;碧桂园城市印象特价清盘,均价6500元/㎡;主城区的中富航银座价格低至6999元/㎡起。甚至网红盘北辰三角洲,也加入了队伍:其C1区建面约44-65㎡的LOFT公寓现房,单价降至11500元/㎡起。此前,该项目均价约在15000元/㎡-17500元/㎡。

除了特价房、折扣等常规促销手段,还出现了买住宅送公寓两成首付等花样销售方式。

到6月中旬,面临年中业绩冲刺,一则长沙荟聚之光的消息,为本就热闹的公寓“价格战”再添一把火:“洋湖地铁上盖,精装现房,特价7688元/㎡起”——连宜家的公寓都5折开卖了,一时之间,前往看房的人蜂拥而至,甚至有客户表示,有意向购买整层。由此也不难看出,“以价换量”,对市场销量确实有拉动效果。

7月,原本已降至“4”字头的海伦堡爱ME城市,再次刷新底价,“单价3500,抄底融城CBD”,一套33㎡的公寓,总价仅11万出头。

综合全年来看,小面积公寓产品主要依靠降价、渠道高佣政策促销,最低降至4-5折,如滨江、梅溪湖板块“6”字头、高铁西“4”字头、大托暮云“3”字头特价公寓,一再跌破价格底线。

从湖南世联行市场知识中心发布的“长沙2022年公寓销售套数TOP13”来看,有8盘降价逾3成,其中5盘降价幅度超40%,最高降幅达59%。

 

(数据来源:湖南中原研究院)

从市场销售端来看,“以价换量”仍是大部分小户型公寓项目去库存的共识——来自湖南中原研究院的数据显示,截止2022年12月底,长沙内五区的商业公寓的库存量为397万平方米,整体去化周期高达49个月。

“客群有限,对比住宅也没优势。”湖南世联行市场知识中心的专家分析认为,2023年,小面积商业公寓所面临的竞争局面可能更加艰难。

类住宅性质商业大平层更受欢迎

不过,并非所有的商业物业都要靠降价来寻找出路。一小部分类住宅性质的商业大平层,凭借自身良好的地段、高品质的产品、强大的品牌力,以及圈层营销手段,就收获了优秀的市场业绩。

 

(数据来源:湖南中原研究院)

如:雨花区的运达中央广场,老盘推新,虽然均价逾2万元/㎡,全年仍成交了342套;岳麓区的保利天汇,毛坯开卖,高性价比,成交124套;天心区万科紫台,一线江景,样板间设计出圈,也收获了良好的市场口碑和业绩。

从价格来看,商业大平层市场上的顶豪和高端项目,月均去化套数仅为个位数,销售缓慢;而性价比相对较高的类住宅产品,相对更受市场欢迎。两相对比,冷热分明。

目前,长沙商业大平层整体库存增至70万方,去化周期约为43个月。

 

(数据来源:湖南中原研究院)

据湖南中原研究院分析,2023年,长沙市内五区的商业大平层产品预计还将有45万方待上市,聚焦在开福中心及滨江新城板块。“从目前市场产品去化表现来看,类住宅流速明显高于其他类型产品,后期该类产品仍可作为商办突破口。”

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